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[상식] 부동산 PF 대출이란?

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부동산 PF대출

특정 사업에서의 예상 수익을 기초로 차입이 이루어진다.


담보가 되는 것은 그 특정 사업의 자산 전부이며, 사업의 투자자 또는 제3자 등의 외부로부터의 추가 담보 및 보증인을 받지 않는 non-Recourse Loan(담보만큼만 변제하는 것. 담보물을 넘어가는 빚은 갚지 않아도 된다)으로 이루어진다.


현재의 사업 및 미래의 사업 계획의 현금흐름과 해당 사업의 리스크를 분석·평가하여, 현금흐름이 계획대로 이루어지지 않을 위험을 최소화하고 위험이 최소화된 현재/미래의 현금흐름을 순현재가치(NPV)로 환산하여 사업의 가치를 계산한 후 대출액을 결정하는 금융기법이다.


 


 


한국식 부동산 PF의 문제점은 투자자에게 과도한 리스크를 떠넘긴다는 것.


미국과 일본 등에서는 건설비만 PF 대출로 조달하는 구조인데 반해, 대한민국에서는 건설비는 물론 토지비까지도 PF 대출로 조달하는 구조



토지매입 및 인허가 단계에서는 브릿지론으로 대출을 받고,


시공 및 분양 단계에서는 본PF 대출을 받아 브릿지론 대출을 갚고,


준공 및 입주 단계에서는 주택담보대출을 받아 본PF 대출을 갚는,


빚으로 빚을 갚는 구조가 형성.



결국 사업 리스크가 시행사→건설사→금융사로 도미노처럼 전이되기 쉬운 구조


 


 


이 상황 ( 빚을 내서 아파트를 지어놓은 상황 ) 에서 아파트가 팔리지 않으면???


리스크가 특유의 구조를 타고 전파되어 시행사→건설사→금융사 순서로 멸망.


 


이를 피하기 위해서 완공 후에 미분양 나는 아파트는 묵혀두지 않고 즉각 똥값에 팔기 시작하는 것.


그래야 자기도 부도를 피하고 건설사 금융사에 빚도 값을 수 있기 때문.

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